1、出售并交付使用的建筑面積達(dá)到開發(fā)商規(guī)劃面積的50%以上。其實，這句話簡單說來就是小區(qū)入住率達(dá)到50%以上。這是業(yè)主委員會成立條件最基礎(chǔ)的部分。因為只有入住率達(dá)到半數(shù)以上，才能證明業(yè)主委員會在理論上代表的是大多數(shù)業(yè)主的利益與要求。
2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的。當(dāng)然，也有可能出現(xiàn)開發(fā)商規(guī)劃建筑面積較大，首批入住率較低的現(xiàn)實情況。因此，針對這種情況，只要滿足首批入住率超3成且已經(jīng)使用兩年這一業(yè)主委員會成立條件，同樣可以成立業(yè)主文員會。
3、首批物業(yè)費交滿3年以上的?，F(xiàn)實情況中不排除開發(fā)商資債務(wù)危機的，在開發(fā)完首批項目之后，無力開發(fā)其他批次，但又暫時不能完成重組的現(xiàn)象(如鄂爾多斯)。只要滿足首批物業(yè)費交滿3年以上的業(yè)主委員會成立條件，同樣是可以申請成立的。
4、有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權(quán)利和義務(wù)。因為擔(dān)任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認(rèn)。
5、當(dāng)然，以上為業(yè)主委員會成立的充要條件。業(yè)主委員會成立條件還有，必須召開首次業(yè)主大會，到會業(yè)主(物業(yè)管理區(qū))至少一半以上;須有合法并完善的《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員也會章程》等文件，并報批具有投票權(quán)2/3以上的業(yè)主通過;公布成立結(jié)果、相關(guān)資料，經(jīng)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主核實無誤后進行備案等等。

1.業(yè)主委員會設(shè)立的最基本條件和最重要的法律文件
業(yè)主委員會章程是成立業(yè)主委員會的必備要件，也是業(yè)主委員會活動中所應(yīng)遵循的原則。各地物業(yè)管理條例均要求設(shè)立業(yè)主委員會必須訂立業(yè)主委員會章程，業(yè)主委員會的設(shè)立程序以訂立章程開始，以設(shè)立登記結(jié)束。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會對政府作出的書面保證，也是國家對業(yè)主委員會進行監(jiān)督管理的主要依據(jù)。沒有章程，業(yè)主委員會就不能獲準(zhǔn)成立。
2.確定業(yè)主委員會權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的基本法律文件
業(yè)主委員會章程一經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)即對外產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會及其委員依章程享有各項權(quán)利，并承擔(dān)各項義務(wù)，符合業(yè)主委員會章程的行為受國家法律保護，違反章程的行為，就要受到干預(yù)和制裁。
3.業(yè)主委員會實行內(nèi)部管理和對外進行交往的基本法律依據(jù)
業(yè)主委員會章程規(guī)定了業(yè)主委員會組織和活動的原則及細(xì)則，它是業(yè)主委員會內(nèi)外活動的基本準(zhǔn)則。它規(guī)定的業(yè)主委員會及其委員的權(quán)利義務(wù)和確立的內(nèi)部管理體制，是業(yè)主委員會對內(nèi)進行管理的依據(jù)。同時，業(yè)主委員會章程也是業(yè)主委員會向全體業(yè)主表明信用和業(yè)主了解業(yè)主委員會組織和財產(chǎn)狀況的重要法律文件。制定業(yè)主委員會章程是十分必要的。

一、業(yè)主委員會議事規(guī)則：
1.業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
2.業(yè)主委員會的職責(zé)；
3.業(yè)主委員會議事規(guī)則；
4.業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
5.業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
6.業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
7.業(yè)主大會會議的表決程序；
8.業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；
9.業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
10.業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
11.業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
二、業(yè)主委員會權(quán)利：
1.召集和主持業(yè)主大會(業(yè)主代表大會);
2.執(zhí)行業(yè)主大會決議;
3. 在市、區(qū)主管部門的組織或指導(dǎo)下，采取公開招標(biāo)或其他方式，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
4.審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、年度財務(wù)預(yù)決算、住宅配套工程和重大的維修項目計劃;
5.監(jiān)督專項維修基(資)金的籌集、使用和管理;
6.負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會活動經(jīng)費的募集、使用和管理;
7.監(jiān)督本小區(qū)公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;
8.在業(yè)主委員會任期屆滿時，組織換屆改選新一屆業(yè)主委員會工作;
9.向業(yè)主大會提出修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會章程及議事規(guī)則》的議案或其它議案;
10.代表業(yè)主與水、電、氣、電信、視訊、網(wǎng)絡(luò)等供應(yīng)商或服務(wù)商簽訂合同，行使合同中的權(quán)利、履行合同中的義務(wù)并承擔(dān)法律責(zé)任。

1、業(yè)主委員會成立申請：由建設(shè)單位或一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。
2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。
3、籌備組負(fù)責(zé)起草“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。
4、籌備組負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會上的投票權(quán)，并將結(jié)果告知全體業(yè)主。
5、業(yè)主委員會成立選舉辦法：籌備組負(fù)責(zé)審查業(yè)主委員會侯選人的資格，業(yè)主委員會候選人可采用自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、籌備組商議等方式產(chǎn)生。侯選人確認(rèn)后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認(rèn)為有必要補充推薦候選人的，可由十人以上聯(lián)名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)
6、籌備組應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。
業(yè)主大會的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會地點、會議程序、需要業(yè)主投票表決的事項。(業(yè)主大會審議通過“業(yè)主大會議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù))
7、籌備組應(yīng)當(dāng)事先將業(yè)主大會的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會的所有檔案、資料)
8、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會委員會議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。
9、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，并在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責(zé)。
10、物業(yè)行政主管部門同意備案后，出具《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》。
11、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續(xù)。