什么叫小產權房?小產權房是人們社會實踐中一種約定俗成，并不受到法律的保護，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不并非常國家頒發(fā)產權證的房產，很多地方也將小產權房稱之為“鄉(xiāng)產權房”與“集體產權”。
一、什么叫小產權房
“小產權房”的出現(xiàn)背景，其實與近一段時間涌動的“單位集資建房”、“個人合作建房”等一樣，也是高房價下越來越多的市民買不起房而出現(xiàn)的必然結果。一個無法否認的事實是，房價這幾年是越“調”越高，“房改”九年來，城鎮(zhèn)居民通過“房改”所獲取的平均住房面積是越來越少，城市中擁有自己住房的家庭也越來越少(具體請見筆者的“中國房地產十大批判”一文)，住房已成為“新三座大山”之一。
住房是人的生存需要，是一種基本的權利;而對中國人來說，“居者有其屋”、“安居樂業(yè)”更是千百年傳承下來的文化傳統(tǒng)，有居則安、有產則寧。所以當他們最基本的權益之一——居住福利得不到保障時，各種各樣的“創(chuàng)新”就成為必然——很多人甘冒被沒收和拆除的“樓財兩空”的極大風險，“鋌而走險”去買“小產權房”。
二、購買小產權房的風險
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
第二，像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
三、小產權房最新政策
《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。
根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。
由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，加上其產權不完整，購買小產權房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和風險。